希腊“黄金签证”涨价细节公布！
12月21日，希腊发展和投资部向议会正式提交了草案，明确了希腊黄金签证明年部分区域涨价、付定金锁旧政、有缓冲期等各项方面细则。 具体内容： 一，对阿提卡地区的雅典北部、中部、南部（下附涨价的行政区域清单）以及塞萨洛尼基、米科诺斯岛和圣托里尼岛的黄金签证投资门槛将由25万欧元提高到50万欧元，且只能购买1套房产来达到门槛金额，不能通过购买多套房产组合达到门槛金额
Permanent Investor Residence Permit · Greece Golden Visa
希腊黄金签证是面向非欧盟国民的投资者居留许可，一次获批即为 5 年期居留卡，可无限续签；不设居住要求，配偶、子女与双方父母可同案申请。
希腊黄金签证（Permanent Investor Residence Permit，投资者永久居留许可）依据 2023 年生效的《移民法典》（第 5038/2023 号法律）实施，房产投资门槛由 2024 年第 5100/2024 号法律调整。获批后取得 5 年期居留卡，只要持续持有合规投资，即可按 5 年周期无限续签，无需满足居住天数，也无需通过语言考试。
2026 年审理端有所改善。2026 年 2 月第 5275/2026 号法律重构移民法典并统一居留与工作许可流程，同年 4 月移民政策总秘书处发布第 1/2026 号通函（31 页），标准化各区域办公室的审理口径；待审案件从 3 月末的 35,669 宗降至 5 月末的 33,051 宗。但从购房签约到取得居留卡，整体周期仍约 10-18 个月。新框架下 5 年居留期自居留卡签发日起算，等待审理的时间不再侵蚀居留有效期。
投资门槛按区域与项目类型分为 80 万 / 40 万 / 25 万欧元三档，其中 25 万欧元档仅保留给商改住与受保护历史建筑修复两类项目。选择哪一档，取决于目标区域、房产类型，以及对长期出租收益的预期。
2024 年 9 月起按区域与项目类型分档，最低 25 万欧元（商改住 / 历史建筑）
| 档位 | 最低投入 | 适用区域与条件 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 80 万欧元档 | €800,000 | 阿提卡大区（含雅典全境）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超过 3,100 人的岛屿（埃维亚岛按岛屿适用）。须为单套房产，主使用面积不低于 120 平方米。 | 对应高需求区域，房价与租金水平相应更高，适合以资产质量与城市核心区为导向的投资人。 |
| 40 万欧元档 | €400,000 | 上述核心区域以外的希腊其他地区。须为单套房产，主使用面积不低于 120 平方米。 | 适合愿意选择非核心城市、大陆地区或中小岛屿的投资人。 |
| 25 万欧元档入门档 | €250,000 | 商业、工业等非住宅房产改为住宅用途（商改住），或受保护历史建筑的修复与重建。用途变更须在 2024 年 4 月 5 日之后完成，并在递交申请前完成；无地域限制（含雅典市中心），不受 120 平方米约束。 | 同一套已适用 25 万档政策的房产，再次转售时不能重复享受该优惠门槛。 |
费用参考：办理前期费用约 1.8 万欧元起（含律师服务、政府申请费 2,000 欧元 + 制卡费 16 欧元等）；购房交易另需房产过户税约 3.09%、公证费与登记费，整体交易成本通常为房价的 8%-12%。另据现行政策动向，2027 年 7 月起相关税费拟上调（涨幅约 12%），成本测算宜提前预留；持卡期间需持续缴纳医疗保险，续签时按当时费率缴纳相应费用。
从选房到取得居留卡，整体周期约 10-18 个月
确认投资档位与目标区域（阿提卡、塞萨洛尼基等高门槛区，其他 40 万欧区域，或商改住 / 历史建筑项目），核对单套房产与 120 平方米等硬性条件。
委托希腊执业律师核查产权、用途、违建记录与地籍登记状态，并确认标的符合黄金签证的投资类别要求。
签署经公证的正式购房合同（初步协议不符合要求）；购房款须经银行转账自境外汇入申请人的希腊账户，再支付给卖方。
由律师经「Olomeleia」门户递交居留申请，材料包括：有效期不少于 18 个月的护照、无犯罪记录证明（海牙认证并译成希腊语）、30 天内出具的地籍登记证书、持证工程师的房产分类证明、覆盖房产市政税值的保险与医疗保险等。
赴希腊采集生物信息。政府申请费 2,000 欧元、制卡费 16 欧元；从签约到拿卡整体周期约 10-18 个月，具体视所属区域审理量而定。
取得 5 年期居留卡，其后每 5 年续签一次，只要持续持有合规投资即可；5 年居留期自居留卡签发日起算。
低维护成本、三代同申、无居住要求的欧洲身份方案
关于希腊黄金签证的高频疑问
不能。雅典所在的阿提卡大区属于 80 万欧元档。25 万欧元档只适用于两类情形：商业、工业等非住宅房产改为住宅用途（商改住），或受保护历史建筑的修复重建；这两类不限制地域，包括雅典市中心。
不需要。黄金签证不设最低居住天数，可以完全不居住希腊，只要持续持有合规投资，每 5 年续签一次即可维持身份。
不能。黄金签证名下房产禁止在任何平台用于短期出租，仅可长期出租或自住；违规最高罚款 5 万欧元并可能吊销居留许可，该限制对初次申请与续签同样适用。
从购房签约到取得居留卡，整体周期约 10-18 个月：选房签约与付款约 2-4 个月，递交后生物识别与审核约 6-12 个月。2026 年新法统一了各区域审理口径、积压有所下降，但仍需预留充足时间；5 年居留期自居留卡签发日起算，等待审理的时间不占用居留有效期。
可以。配偶、21 岁以下子女（特定条件下可延至 24 岁），以及主申请人及配偶双方父母均可同案申请，各自取得居留卡。
居留卡本身不等同于入籍。入籍需在希腊连续合法居住满 7 年（申请前最后两年每年住满 183 天），并通过希腊语 B1 等级及历史、地理、公民知识考试（PEGP）。若目标是长期定居与入籍，应提前规划实际居住安排。
《2026-2035 年国家住房政策战略》提出的长期租赁专属类别尚未有实施细则，目前所有申请仍按 25 万 / 40 万 / 80 万三档执行。以「多套小户型」提前布局存在与最终细则不匹配的风险，建议先做方案评估再决定持有结构。
政策解读、案例分析、排期跟踪
12月21日，希腊发展和投资部向议会正式提交了草案，明确了希腊黄金签证明年部分区域涨价、付定金锁旧政、有缓冲期等各项方面细则。 具体内容： 一，对阿提卡地区的雅典北部、中部、南部（下附涨价的行政区域清单）以及塞萨洛尼基、米科诺斯岛和圣托里尼岛的黄金签证投资门槛将由25万欧元提高到50万欧元，且只能购买1套房产来达到门槛金额，不能通过购买多套房产组合达到门槛金额
希腊涨价政策暂缓执行！关于涨价区域还会进行具体商议，等待公布。新政策暂缓时间定为：2023年5月1日，节点仍然是按照欧元房款支付，具体比例待定。
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