日本楼市大交易：Brookfield千亿日元收购3700套公寓，国际资本"集体入场"

加拿大Brookfield斥资约1000亿日元收购日本四大都市圈3700套出租公寓，是其首次正式进入日本住宅市场。

从黑石到华平，海外机构正在持续加码日本住宅，核心是核心城市租金连涨与估值吸引力。

千亿日元交易：Brookfield首次进入日本住宅市场

加拿大大型投资机构Brookfield近日斥资约1000亿日元，收购日本四大都市圈的出租公寓，涉及东京、大阪、名古屋、福冈共50栋、约3700套住宅，是其首次正式进入日本住宅投资领域。

收购房源主要分布在四大都市圈核心区域，交通便利、生活配套成熟，平均房龄不足4年，属于较新的优质出租公寓。

对大型机构来说，这类资产的核心吸引力是依靠持续出租获得稳定收入。按规划，Brookfield未来几年将在日本累计投资约100亿美元（约1.6万亿日元），

1000亿日元收购可能只是其加码日本市场的开始。

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租金连续上涨：核心城市租赁需求强劲

国际资本愿意投入千亿资金，核心原因是日本核心城市租赁市场越来越活跃。

东京数据：2026年6月，东京23区30㎡以内单身公寓平均租金约11.42万日元，同比上涨12.4%，连续25个月刷新历史纪录。

福冈数据：单身公寓租金同比上涨15.9%。

家庭型住宅：租金同样保持增长。

核心城市租金上涨覆盖了单身和家庭租赁市场。原因很现实：日本人口总量虽然在下降，但持续向东京、大阪、名古屋、福冈等大都市圈集中；

单身人士和小家庭越来越多；核心城市房价上涨使租房成为更多人的选择。

整体人口减少，并不意味着核心城市住宅需求同步下降——人口向大城市集中，反而让核心区域租赁需求更加稳定。

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海外资本"集体入场"：从个案到趋势

Brookfield只是最新一例，海外机构对日本住宅的兴趣早已形成趋势。

历史大额交易：

2020年黑石斥资约3000亿日元收购日本都市圈220栋出租公寓；

美国华平投资持续扩大日本住宅布局，覆盖东京近郊共享公寓到学生公寓。

整体市场数据（CBRE）：

2025年日本住宅类机构投资总额约9800亿日元，同比+86%，创2005年以来新高；

2010-2019年年均规模约3900亿日元，如今已明显高于过去十年平均水平；

2026年上半年约3800亿日元，仍处历史较高水平。

海外资金正从个别大额交易演变为持续性的机构投资趋势。

国际资本看中的核心逻辑：稳定+现金流

从机构投资者角度，日本核心城市住宅的价值主要体现在"稳定"：

租赁需求稳定：东京、大阪等城市拥有成熟产业和就业市场；

人口持续集中：大都市圈集中为核心区域住宅提供长期需求支撑；

重置成本上升：建筑材料和人工成本上涨抬高房地产重置成本；

汇率因素：日元汇率变化降低了部分资产的进入成本；

估值吸引力：与全球部分核心城市相比，日本主要城市住宅资产估值仍具吸引力。

所以，国际资本关注日本住宅，并不只是赌未来房价大涨。相比短期价格波动，他们更看重租得出去、租金能增长、资产能长期持有。

市场调整与投资信号

需要提醒，日本楼市并非永远上涨。经历前期持续上涨后，东京部分二手住宅近期已出现小幅调整——2026年6月东京23区70㎡二手公寓挂牌均价出现阶段性回落。

但这更接近上涨之后的正常调整，并非市场趋势逆转。尤其在市场出现调整的同时，海外机构仍在持续买入——

对大型投资者而言，短期价格波动没有改变他们对日本核心城市住宅长期价值的判断。

机构真正关注的是：东京、大阪、名古屋、福冈等核心城市中，区位优质、租赁需求稳定、能够产生持续现金流的住宅资产。

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FAQ

Q1：Brookfield 这笔交易具体涉及哪些城市？

A：东京、大阪、名古屋、福冈四大都市圈，共 50 栋、约 3700 套出租公寓，平均房龄不足 4 年。

Q2：东京租金涨了多少？

A：2026 年 6 月东京 23 区 30㎡ 单身公寓平均租金约 11.42 万日元，同比上涨 12.4%，连续 25 个月刷新历史纪录。

Q3：海外机构对日本住宅的兴趣是孤例吗？

A：不是。2020 年黑石曾斥资 3000 亿日元收购 220 栋；2025 年日本住宅类机构投资 9800 亿日元，同比 +86%。

Q4：日本人口减少是否意味着住宅需求下降？

A：整体减少，但人口持续向东京、大阪等大都市圈集中，核心城市租赁需求反而更稳定。

Q5：哪些日本房产才值得投资？

A：核心城市中区位优质、租赁需求稳定、能产生持续现金流的住宅资产。

Q6：东京楼市出现调整，需要担心吗？

A：目前属阶段性正常调整，海外机构仍在持续买入，长期价值判断未变。

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