EB-5 重大调整：2026 拟议规则全解读，80万美元窗口还剩多久？

2026年7月2日，USCIS 发布针对 2022 年《EB-5 改革与诚信法案》的拟议规则（NPRM）。信号很清晰：监管更严、合规要求更高、80万美元低门槛窗口期正在倒计时。

监管全面升级，USCIS 权限明显扩大

NPRM 的核心是落实 RIA 的监管要求。过去 EB-5 高速发展，也暴露出项目管理不规范、资金透明度不足等问题。

按拟议规则，USCIS 未来将有权：

对区域中心、新商业企业（NCE）、就业创造实体（JCE）开展审计与现场检查；

加强文件记录和合规审查；

对涉及欺诈、虚假陈述或安全风险的申请采取措施。

未来审核重点不再只是"投资金额是否达标"，而是延伸到资金流向、项目运营、相关主体合规性等更深层面。

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TEA 认定趋严，新增"高就业区"140万美元门槛

TEA 是 EB-5 投资人最关心的关键词——符合标准可适用 80 万美元低门槛。

NPRM 对 TEA 做了两项调整：

高失业区（HUA）认定更严：限制人口普查区域组合方式，要求更多使用官方公共数据，提高失业率计算透明度；

新增"高就业区"类别：项目区域失业率低于全国平均 150%，可能被认定为高就业区，适用 140 万美元投资标准。

简单说：靠整合多区域数据"凑"出 TEA 认定的做法，未来可能不再可行。项目所在地经济数据，将直接决定投资金额。

过桥融资受限，相关行业需调整资金结构

过桥融资是 EB-5 常见安排：开发商先以其他资金启动项目，后期再由 EB-5 资金替换。

过去只要项目合规，过桥融资产生的就业可计入 EB-5 就业创造。但 NPRM 提议，未来可能限制这一做法——USCIS 认为，EB-5 资金与就业创造需建立更直接联系。

若新规落地，依赖过桥融资的房地产、酒店、商业开发项目，或需重新调整资金结构。该条款仍属拟议阶段，行业协会正通过意见反馈推动更合理的监管方式。想了解更多 EB-5 项目最新合规走向，欢迎加微：immido2023。

"相关人员"范围扩大，投资人保护机制同步完善

争议较大的一项变化，是"相关人员"（Involved Persons）定义扩大。需提交 I-956H 的人员，未来可能包括：区域中心负责人、董事、高管、项目管理人员及其他与项目运营相关人员。

行业担忧集中在：部分有限合伙人不参与项目运营，若被纳入监管范围，可能增加行政负担；区域中心人员变动若需提交修正申请，或影响项目审理进度。

但同步也增加了一项重要保护：若区域中心被终止或项目主体出现问题，只要投资人自身合规、不存在欺诈或违规，未来可能有机会保留原有优先日——相当于给投资人加了一道"安全垫"。

资金来源审查更细，提前准备成为关键

USCIS 对投资人的资金来源审查也将进一步细化：

投资资金如何形成；

资金流转路径是否完整；

税务记录是否匹配；

资产来源是否能够合理解释。

对企业经营所得、投资收益、复杂资产配置、数字资产转换资金的申请人来说，提前准备完整资金证明链尤其重要。

2027 年 1 月 1 日或迎首次调价，窗口期进入倒计时

最值得每个家庭关注的信号——EB-5 投资门槛将进入自动调整机制，首次调整预计于 2027 年 1 月 1 日启动。

最终涨幅以官方数据为准，但 80 万美元投资标准大概率不会长期维持。当前，现行投资标准与 RIA 政策框架仍然有效，符合条件申请人仍有机会按现有规则递交。

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FAQ

Q1：NPRM 落地后，现有 EB-5 申请会受影响吗？

A：暂时不会。8 月 31 日意见征集结束后，USCIS 会分析反馈并可能调整提案，最终规则发布后会明确生效时间。在那之前，现有申请标准继续有效。

Q2：80 万美元低门槛还能维持多久？

A：根据 RIA 规定，2027 年 1 月 1 日将进行首次通胀自动调整，具体涨幅以官方数据为准，但可预期门槛会上升。

Q3：现在还能选过桥融资项目吗？

A：可以。该条款仍属拟议阶段，生效时间尚未确定。建议优先选择资金结构清晰、就业创造直接的合规项目。

Q4：投资人如何降低新政下的不确定性？

A：建议三件事：①提前准备完整资金来源材料；②选择合规体系完善的区域中心；③尽早启动申请以锁定当前标准。

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